Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Şartlar, Süreç ve Satış

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), birden fazla kişinin hisseli olarak malik olduğu bir taşınmazda ortaklığın, malın aynen bölünmesi ya da satılıp bedelinin paylaşılması yoluyla sona erdirilmesidir. Paydaşlar paylaşma konusunda anlaşamazsa paydaşlardan biri önce zorunlu olarak arabulucuya başvurur; anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açar. Mahkeme, taşınmaz önemli bir değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa aynen taksime, bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereğince veya mal sürekli bir amaca özgülendiği için ortaklığı sürdürmek zorunda değilse, malın paylaşılmasını isteyebilir (Türk Medeni Kanunu, TMK m. 698). Payın büyüklüğü önemli değildir; tapuda küçük bir hisseye sahip paydaş da dava açabilir. Bu hakkın kanundaki sınırları şunlardır:

• Sözleşmeyle erteleme: Paylaşma isteme hakkı hukuki bir işlemle en fazla on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyeti sürdürmeye ilişkin sözleşmeler resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Uygun olmayan zaman: Paylaşma, uygun olmayan bir zamanda istenemez.

Mirasçılar arasındaki elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyette de her mirasçı, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Terekede birden fazla mal varsa hâkim paylaştırmayı terekenin bütününü dikkate alarak yapar; mümkünse her taşınmazı bir mirasçıya bütün olarak verir ve değer farklarını para ödemesiyle denkleştirir. Paylaşmanın hemen yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde düşürecekse sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir (TMK m. 642).

Batman’ın ilçelerinde ve köylerinde, kuşaklar boyunca mirasçılara geçen tarla ve arsalar çoğu zaman çok sayıda paydaş adına hisseli olarak kayıtlıdır. Bu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, hem paydaşlar arasındaki kullanım anlaşmazlıklarını sona erdirmenin hem de herkesin payının karşılığını almasının en sık başvurulan yoludur.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

• Başvuru yeri: Uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin, yani taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosu; büro yoksa bu işle görevlendirilen yazı işleri müdürlüğü (HUAK m. 18/A).
• Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
• İlk toplantıya katılmamanın sonucu: Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan paydaş son tutanakta belirtilir ve davada haklı çıksa bile yargılama giderleri ile vekâlet ücreti bakımından aleyhe sonuçlarla karşılaşır.
• Anlaşma hâlinde: Paydaşların tamamı anlaşırsa anlaşma belgesine, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh verilen anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünden, ayrıca resmî senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir (HUAK m. 18/B).

Anlaşma sağlanamazsa dava, arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucunun onayladığı bir örneği dava dilekçesine eklenerek açılır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Taşınır ve taşınmaz mal veya hakların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 4). Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); paydaşların nerede yaşadığı yetkiyi değiştirmez.

Batman’da bu kural şöyle uygulanır: Batman Merkez, Beşiri ve Hasankeyf’teki taşınmazlar için dava Batman Adliyesi’nde; Kozluk, Sason ve Gercüş’teki taşınmazlar için ise ilçenin kendi adliyesinde açılır. İlçelerin bağlı olduğu adliyeler için hizmet bölgeleri sayfamıza bakabilirsiniz.

Davada kimler taraf olmalı? Mirasçılık belgesi neden gerekir?

Ortaklığın giderilmesi davasında tapudaki bütün paydaşların davada yer alması gerekir: Davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Paydaşlardan biri davada yer almıyorsa taraf teşkili sağlanmadan esasa ilişkin karar verilemez.

Tapuda ölmüş bir paydaş görünüyorsa, onun mirasçılarının mirasçılık belgesiyle (veraset ilamı) belirlenmesi ve davaya katılması gerekir. Mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir. Mirasçı sayısının fazla olması, yurt dışında yaşayan paydaşlara tebligat yapılması ve adresi bilinmeyen paydaşlar, dava süresini uzatan başlıca etkenlerdir.

Görüşmeye gelirken hangi belgeler gerekir?

• Taşınmazın güncel tapu kaydı (e-Devlet üzerinden alınabilir),
• Tapuda ölmüş paydaşlar varsa mirasçılık belgeleri,
• Paydaşların bilinen adresleri ve iletişim bilgileri,
• Varsa taşınmazın imar durumu, kira sözleşmeleri ve paydaşlar arasındaki yazışmalar.

Mahkeme aynen taksime mi, satışa mı karar verir?

Paylaşma, malın aynen bölünmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır (TMK m. 699). Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa:

1. Hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünmesine karar verir. Parçaların değerleri eşit değilse, değeri düşük parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
2. Bölme koşulları uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybı olmadan bölünemiyorsa hâkim açık artırmayla satışa karar verir.
3. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Mahkeme bu değerlendirmeyi keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapar. Uygulamada tek bir daire, küçük bir arsa veya imar mevzuatı gereği bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda çoğunlukla satışa karar verilir.

Tarım arazilerinde bölme sınırı

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Bakanlık bu büyüklüğü mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan (20 dekar), dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarım arazilerinde ise 0,3 hektardan küçük belirleyemez (5403 s. K. m. 8). Tarım arazilerinde taksim ve hisselendirme gibi işlemler ayrıca Bakanlığın iznine bağlıdır. Bu nedenle bölündüğünde asgari büyüklüğün altında kalacak tarlalarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz ve satış yoluna gidilir.

Mirasla gelen tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun, arazinin bir mirasçıya devri gibi özel çözümler de öngörür; bu kurallar için Batman miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Paydaşlardan biri taşınmaza bina yaptıysa (muhdesat)

Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerine yaptığı ev, ahır gibi yapılar veya diktiği ağaçlar uygulamada muhdesat olarak adlandırılır. Muhdesatın kime ait olduğu, satış bedelinin paydaşlar arasında nasıl dağıtılacağını doğrudan etkiler. Paydaşlar muhdesatın aidiyeti konusunda anlaşamazsa bu uyuşmazlık uygulamada ayrı bir tespit davasıyla çözülür ve sonucu ortaklığın giderilmesi davasında dikkate alınır.

Satış nasıl yapılır? Mirasçılara öncelik tanıyan yeni ihale kuralı

Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleştikten sonra satış, mahkemenin görevlendirdiği satış memuru tarafından İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre, elektronik satış portalı üzerinden açık artırmayla yapılır. Paydaşlar da ihaleye katılarak teklif verebilir.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun’la İİK’nın 114. maddesine önemli bir kural eklendi: Payların tamamı miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında maliki bulunmayan bir taşınmazın ortaklığın giderilmesi amacıyla satışına karar verilirse, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır ve bu artırmada verilecek teklifin taşınmazın tahmin edilen değerinin tamamından az olmaması gerekir. Böylece aile içinde kalması istenen bir taşınmazı mirasçılardan birinin, tahmin edilen değeri ödeyerek öncelikle satın alabilmesinin yolu açılmıştır. Yeni kural, yürürlüğünden önce ilanı yapılmış ihalelerde uygulanmaz.

Satış bedeli, satış giderleri düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Dava süresi; paydaş ve mirasçı sayısına, mirasçılık belgelerinin temin edilmesine, tebligat sorunlarına, keşif ve bilirkişi aşamalarına ve kanun yoluna başvurulup başvurulmamasına göre değişir. Paydaşları az ve adresleri belli olan dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilirken, çok sayıda mirasçının bulunduğu dosyalarda süreç uzayabilir; bu nedenle her dosya için geçerli tek bir süre söylemek mümkün değildir. Karara karşı, kanundaki parasal sınırlar saklı kalmak üzere gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 341, 345).

Ortaklığın giderilmesi davasının masraflarını kim öder?

Dava açılırken harç, gider avansı ile keşif, bilirkişi ve tebligat masraflarını davayı açan paydaş peşin olarak yatırır. Yargıtay uygulamasında ortaklığın giderilmesi davalarında tüm taraflar paydaş sıfatıyla aynı konumda kabul edildiğinden, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti karar sonunda paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Ortaklık sürerken: ecrimisil ve önalım hakkı

Ortaklık devam ederken paydaşlar arasında sık görülen iki uyuşmazlık daha vardır:

• Ecrimisil: Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan, kural olarak önce yararlanma isteğinin ona bildirilmesi (intifadan men) şartıyla kullanım bedeli istenebilir; Yargıtay uygulamasına göre bu bedel geriye doğru en fazla beş yıl için talep edilebilir.
• Önalım (şufa): Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar, kanunda öngörülen kısa süreler içinde dava açarak önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732-734).

Bu iki konudaki süreler ve şartlar için Batman gayrimenkul avukatı sayfamızdaki ecrimisil ve önalım bölümlerine bakabilirsiniz. Mirastan kalan taşınmazla birlikte miras bırakanın borçlarının da size geçmesinden endişe ediyorsanız mirasın reddi rehberimiz yol gösterici olabilir.

Ortaklığın giderilmesi; arabuluculuk, taraf teşkili, keşif ve satış aşamalarıyla birlikte baştan planlanması gereken bir süreçtir. Tapu ve gayrimenkul uyuşmazlıklarındaki çalışmalarımız hakkında Batman gayrimenkul avukatı sayfamızdan bilgi alabilir, görüşme için iletişim sayfamızı kullanabilirsiniz.