Batman Gayrimenkul Avukatı

Tapu, kira ve kamulaştırma uyuşmazlıkları çoğu zaman bir ailenin en önemli malvarlığını ilgilendirir; kısa dava açma süreleri ve dava şartı arabuluculuk gibi usul kuralları nedeniyle de baştan doğru planlanmayı gerektirir. Batman’da gayrimenkul ve kira hukuku alanında çalışan Av. Burak Olcan; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira tespiti ve tahliye, ecrimisil, kamulaştırma ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki destek sunar. Aşağıda, Batman’da bir gayrimenkul avukatına danışmadan önce bilmeniz gereken temel kuralları bulabilirsiniz.

Batman’da gayrimenkul davaları hangi mahkemede açılır?

Uyuşmazlık	Görevli mahkeme	Dava öncesi arabuluculuk
Kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacağı	Sulh hukuk	Zorunlu (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç)
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)	Sulh hukuk	Zorunlu
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları	Sulh hukuk	Zorunlu
Tapu iptali ve tescil, mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi, ecrimisil	Asliye hukuk	Kural olarak aranmaz
Kamulaştırma bedeli, kamulaştırmasız el atma	Asliye hukuk	Aranmaz
Kadastro tespitine askı süresinde itiraz	Kadastro mahkemesi	Aranmaz

Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ve zilyetliğe ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Batman merkezdeki taşınmazlar için davalar Batman Adliyesi’nde, ilçelerdeki taşınmazlar için ise ilçenin bağlı olduğu adliyede açılır; ayrıntılar için hizmet bölgeleri sayfasına bakabilirsiniz.

Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinde zorunlu arabuluculuk

7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren şu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır:

• Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; süreç kural olarak üç hafta içinde tamamlanır, zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından aleyhe sonuçlarla karşılaşır (HUAK m. 18/A).

Tapu iptali ve tescil davası

Tapu kaydı geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa tescil yolsuzdur ve hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1024, 1025). Başlıca dava sebepleri şunlardır:

• Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı devirler (muris muvazaası),
• Vekâletin kötüye kullanılması; Yargıtay uygulamasına göre bu davalar kural olarak süreye bağlı değildir,
• Devir sırasında ayırt etme gücünün bulunmaması (ehliyetsizlik),
• Yanılma, aldatma veya korkutma; bu hâllerde öğrenmeden ya da korkutmanın etkisi kalktıktan sonra bir yıl içinde harekete geçilmelidir (TBK m. 39),
• Satış vaadine rağmen tapunun devredilmemesi (TMK m. 716),
• Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın yirmi yıl davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliği (olağanüstü zamanaşımı, TMK m. 713).

Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023); bu nedenle taşınmazın dava sırasında el değiştirmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması çoğu zaman önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nasıl açılır?

Paylı veya elbirliği hâlindeki bir taşınmazda paydaşlardan her biri, hukuki bir işlemle ertelenmedikçe veya mal sürekli bir amaca özgülenmedikçe paylaşma isteyebilir (TMK m. 642, 698). Süreç genellikle şöyle ilerler:

1. Taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Anlaşma sağlanırsa, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesiyle tapuda resmî senet düzenlenmeden tescil istenebilir (HUAK m. 18/B).
2. Anlaşma olmazsa tüm paydaşların yer aldığı dava sulh hukuk mahkemesinde açılır; tapuda ölmüş bir paydaş görünüyorsa mirasçıları mirasçılık belgesiyle davaya katılır.
3. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır; taşınmaz önemli bir değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa aynen taksime, bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m. 699).
4. Satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır. Payların tamamının miras yoluyla edinildiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan taşınmazlarda, 31 Temmuz 2026’dan bu yana birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır (İİK m. 114).

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun asgari büyüklüğün altında bölünmeyi ve hisselendirmeyi yasakladığından aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz; mirastan kalan tarım arazilerine ilişkin özel kurallar için miras hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Hisse satışında önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar alıcıya karşı dava açarak önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732, 734). Dava, satışın kendilerine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalıdır; satıştan itibaren işleyen bu azami süre, 7571 sayılı Kanun’la 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlar için iki yıldan bir yıla indirilmiştir (TMK m. 733). Aynı değişiklikle davacı, artık tapuda gösterilen bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmakla yükümlüdür.

Kira bedelinin tespiti ve uyarlama davası

Yenilenen kira dönemlerinde kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez; hâkimin belirleyeceği kira için de aynı sınır geçerlidir (TBK m. 344). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise kira bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından yeniden belirlenir.

Tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminden en geç otuz gün önce açılan veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen kira, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345). Sözleşmeden sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü bir durum dengeyi aşırı ölçüde bozmuşsa, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması da istenebilir (TBK m. 138).

Kiracı nasıl tahliye edilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar (TBK m. 347). Kiraya veren kiracıyı kendi imkânlarıyla (kilidi değiştirmek, su veya elektriği kesmek gibi) çıkaramaz; bu tür davranışlar hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Başlıca tahliye yolları şunlardır:

• Tahliye taahhüdü: Kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilen ve belirli bir boşaltma tarihi içeren taahhüde dayanarak, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi yapılabilir veya dava açılabilir (TBK m. 352).
• Kira bedelinin ödenmemesi: Konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre verilen yazılı ihtara rağmen ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir (TBK m. 315); bu ihtar icra dairesinden gönderilen ödeme emriyle de yapılabilir.
• İki haklı ihtar: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kanunda belirtilen süre içinde iki yazılı haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352).
• Gereksinim, yeniden inşa ve imar: Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi ile kullanımı imkânsız kılan esaslı onarım (TBK m. 350); yeni malikin gereksinimi için TBK m. 351 uygulanır.
• Diğer sebepler: Kiraya verenin sözleşme sırasında bilmediği, kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde sınırlarında oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347, 352).

Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz; aksi hâlde eski kiracıya tazminat ödenir (TBK m. 355). Tahliye davalarında da önce arabulucuya başvurmak gerekir; tahliye taahhüdüne veya kira borcuna dayalı ilamsız icra takipleri ise bu zorunluluğun dışındadır. İcra yoluyla tahliye hakkında icra hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i)

Malik, taşınmazına yapılan her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir (TMK m. 683). Taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir; Yargıtay uygulamasına göre ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talep edilebilir.

Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak davacı paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini daha önce diğer paydaşa bildirmiş olması (intifadan men) gerekir; bu bildirim çoğunlukla ihtarnameyle yapılır. Kiraya verilerek gelir elde edilen veya bağ, bahçe gibi kendiliğinden ürün veren taşınmazlar ve paydaşlığın inkâr edildiği durumlar gibi istisnalarda bu şart aranmaz.

Kamulaştırma: bedel tespiti, tescil ve kamulaştırmasız el atma

Baraj, sulama, yol veya enerji hattı gibi projeler nedeniyle taşınmazı kamulaştırılan malikler için süreç şöyle işler:

• İdare önce satın alma (uzlaşma) usulünü uygular; malik, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde başvurursa pazarlık görüşmesi yapılır. Uzlaşılan bedelle yapılan devirde sonradan bedele itiraz davası açılamaz (2942 sayılı Kanun m. 8).
• Uzlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik, tebligattan itibaren on gün içinde savunma ve delillerini bildirmelidir; mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle bedeli belirler (m. 10, 11). Tescil hükmü kesindir; bedele ilişkin kanun yolları ise açıktır.
• Kamulaştırma işleminin kendisine karşı, tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir (m. 14). İptal davası için idare hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
• Acele kamulaştırmada mahkeme, bilirkişilerce belirlenen değer bankaya yatırılınca idarenin taşınmaza önceden el koymasına izin verebilir (m. 27).

İdare kamulaştırma yapmadan bir taşınmaza fiilen el atmışsa (örneğin tarlanın üzerinden yol veya kanal geçirilmişse), malik el atmanın önlenmesini veya taşınmazın bedelinin ödenmesini dava edebilir. 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasındaki el atmalarda dava açmadan önce idareye uzlaşma başvurusu yapılması dava şartıdır (2942 sayılı Kanun geçici m. 6).

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

Ortak gider (aidat) borçları, ortak alanların izinsiz kullanılması ve bağımsız bölümlerin amacı dışında kullanılması gibi uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çözülür ve önce arabuluculuğa gidilmesi gerekir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası; toplantıya katılıp aleyhte oy kullanan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (634 sayılı Kanun m. 33).

Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m. 237); uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır ve noter aracılığıyla tapu kütüğüne şerh verilebilir (Noterlik Kanunu m. 60). Şerh verilen satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1009). Adi yazılı satış vaadine dayanılarak tescil istenemez; ödenen bedelin iadesi ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taşınmaz devri borcu içerdiğinden Yargıtay uygulamasında resmî şekilde yapılması aranır.

Tapu ve kadastro uyuşmazlıkları

Batman’ın ilçelerinde ve köylerinde tapusuz veya hisseli araziler, sınır ve yüzölçümü uyuşmazlıkları ile kadastro tespitine itirazlar sıkça gündeme gelir. Bu dosyalarda başlıca kurallar şunlardır:

• Kadastro tespitleri 30 gün süreyle askıya çıkarılır; itirazı olanlar bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir, aksi hâlde tespit kesinleşir (3402 sayılı Kanun m. 11, 12).
• Kesinleşen kadastro tutanağına, kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez (m. 12).
• Ölçü, sınırlandırma ve hesaplamadan doğan hatalar kadastro müdürlüğünce düzeltilebilir ve bu düzeltmede on yıllık süre aranmaz. 2026’da yapılan değişiklikle düzeltme ilgililere tebliğ edilir; tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa kesinleşir (m. 41).