Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri, Süreler ve İcra Yolu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin süresi doldu diye tahliye edilemez. Kiraya veren, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sınırlı olarak sayılan sebeplerden birine dayanarak ve kanundaki kısa sürelere uyarak dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Başlıca tahliye sebepleri; yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu zorunluluğun dışındadır.

Kira süresi bitince kiracı kendiliğinden çıkarılabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Kanundaki tahliye sebepleri kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354); bu nedenle kira sözleşmesine eklenen “süre bitince kiracı evi boşaltır” gibi maddeler tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Kiraya veren, kiracıyı kendi imkânlarıyla da çıkaramaz. Kilidi değiştirmek, suyu veya elektriği kestirmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak gibi davranışlar hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye ancak mahkeme kararıyla veya icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir.

Tahliye sebepleri ve süreleri

Tahliye sebebi	Başvuru süresi	Yol	Dayanak
Yazılı tahliye taahhüdü	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay	İcra veya dava	TBK m. 352/1
Kira bedelinin ödenmemesi	En az 30 günlük ödeme süresi sonunda	İcra veya dava	TBK m. 315; İİK m. 269
İki haklı ihtar	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay	Dava	TBK m. 352/2
Kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi	Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay	Dava	TBK m. 350
Yeniden inşa, esaslı onarım	Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay	Dava	TBK m. 350
Yeni malikin gereksinimi	Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava	Dava	TBK m. 351
Kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutu	Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay	Dava	TBK m. 352/3
On yıllık uzama süresinin dolması	Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim	Bildirim, gerekirse dava	TBK m. 347

Bu süreler kısadır ve kaçırıldığında aynı sebebe dayanarak tahliye istemek çoğu zaman bir sonraki kira dönemine kalır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).

Tahliye taahhüdüyle tahliye

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Taahhüdün geçerli olması için:

• Yazılı olması,
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi,
• Belirli bir boşaltma tarihi içermesi,
• Kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütler bu nedenle tartışmalı hâle gelir.

İcra yolunda icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir; kiracı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur. İtiraz üzerine kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir; belge noterde düzenlenmiş veya onaylanmışsa ya da imza kabul edilmişse bu yol daha hızlı sonuç verir (İİK m. 272-275).

Taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparsa durum değişebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kanun yararına bozma kararında, böyle bir durumda mahkemenin eski taahhüdün yeni sözleşmeyle hükümsüz kalıp kalmadığını değerlendirmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu nedenle taahhüde dayanmadan önce taahhütten sonraki yazışmaların ve sözleşmelerin incelenmesi önemlidir.

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı iki yol vardır:

İcra yoluyla tahliye (ilamsız tahliye)

1. Kiraya veren, ödenmeyen kira için icra dairesinden ihtarlı ödeme emri gönderir. Ödeme emri, kiracıya konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz günlük ödeme süresi verildiğini ve bu sürede ödenmezse tahliyenin isteneceğini bildirir (TBK m. 315; İİK m. 269).
2. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir.
3. Kiracı itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m. 269/a).
4. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir; kiracının “kirayı ödedim” savunmasını noter belgesi veya kiraya verenin kabul ettiği makbuz gibi güçlü belgelerle ispatlaması gerekir (İİK m. 269/b, 269/c). Uygulamada banka dekontu bu bakımdan önemlidir.
5. İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden yerine getirilebilir; ancak tahliye, kararın kiracıya tebliğinden itibaren on gün geçmeden yapılamaz.

Bu yol zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Size ihtarlı ödeme emri geldiyse itiraz süreleri için icra takibine itiraz rehberimize de göz atabilirsiniz.

Dava yoluyla tahliye

Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verip ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315). Süre sonunda ödeme yapılmazsa arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde) kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/2). Burada kiracının sonradan ödeme yapmış olması sonucu değiştirmez; önemli olan ihtarların haklı olmasıdır.

Gereksinim, yeniden inşa ve yeni malik

• Gereksinim: Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir. Yargıtay uygulamasında gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
• Yeniden inşa ve esaslı onarım: Kiralananın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı veya genişletilmesi zorunluysa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa dava açılabilir (TBK m. 350).
• Dava süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
• Yeni malik: Kiralananı sonradan edinen kişi, gereksinimi varsa edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 351).

Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz; eski kiracının yeni koşullarla kiralamada öncelik hakkı vardır. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).

On yıllık uzama süresi dolunca tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresine ek olarak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılabilir.

Örneğin bir yıllık sözleşmeyle 1 Ocak 2015’te başlayan bir kirada sözleşme süresi 1 Ocak 2016’da biter ve on yıllık uzama süresi 1 Ocak 2026’da dolar. Kiraya veren bu durumda en geç 1 Ekim 2026’ya kadar yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi 1 Ocak 2027 itibarıyla sona erdirebilir. Kiracı bildirime rağmen taşınmazı boşaltmazsa, arabuluculuk aşamasından sonra tahliye davası açılır.

Tahliye davası nerede ve nasıl açılır?

• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; kira borcuna veya tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tahliye sürelerini kaçırmamak için arabuluculuk başvurusunun erken yapılması önemlidir.
• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan bütün davalara, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4).
• Yetkili mahkeme: Dava, kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer, yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir (HMK m. 6, 10). Batman merkezdeki kiralananlar için dava Batman Adliyesi’nde açılır; ilçeler için hizmet bölgeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
• Süre: 31 Temmuz 2026’dan bu yana iki duruşma arasındaki süre, hâkimin yazılı gerekçe gösterdiği durumlar dışında üç ayı geçemez (HMK m. 147).

Kiracının hakları

Kiracı da bu süreçte korunur: Kanundaki sebepler dışında ve süreler geçtikten sonra tahliye istenemez; gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmaz üç yıl başkasına kiralanamaz ve kiracının öncelik hakkı vardır. Kiracının ölümü hâlinde onunla birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilir (TBK m. 356). Kira artışının sınırları ve kira tespit davası hakkında bilgi için Batman gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Tahliye süreçlerinde hangi yolun seçileceği, sürelerin doğru hesaplanması ve ihtarların usulüne uygun yapılması sonucu doğrudan belirler. Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarındaki çalışmalarımız hakkında Batman gayrimenkul avukatı sayfamızdan bilgi alabilir, görüşme için iletişim sayfamızı kullanabilirsiniz.